为了省时省力，在日常生活中，不少人会选择通过中介来买房租房，但也有人“不按套路出牌”，享受完中介服务，为节约中介费，利用中介人提供的信息，甩开中介人私下与相对人订立合同，或者委托其他中介人与相对人订立合同，这就是所谓的“跳单”。但“跳单”行为需要严格界定，什么样的行为构成“跳单”？“跳单”需要承担什么法律责任？近日，武鸣区法院审理了这样一起案件。

去年10月，王某想要购置一栋天地楼，便委托某中介公司物色合适的房源提供给他作为购房参考。双方达成协议，约定王某在成功购买由该中介公司介绍的物业时，王某按照物业成交价的1.5%支付服务费。随后，中介公司员工带领王某多处看房，其中包括涉案房屋，但最后王某却绕过了中介，让妻子出面，以140万元的价格直接与出卖方签订了房屋买卖合同并办理了产权转移登记手续，却一直未向中介公司支付约定的服务费。中介公司多次追讨未果，只好将王某诉至法院，要求其支付违约金4.2万元。

原告中介公司：协议中已经明确约定了被告的违约责任，即“委托人保证不会直接或者间接与该物业业主私下联系或成交，否则委托人仍须向受委托人支付成交价格的3%（购买）或一个月的租金（租赁）作为违约金”，被告的行为已经构成违约，原告的主张于法有据。

被告王某：该条款实际上是为了防止本人通过其他方式获得房源信息或与原房主私下达成交易，在实质上也是限制了本人通过其他方式、途径购买房屋的权利，因此该条款应当认定无效，即便本人在协议上签字，该条款也不对本人具有约束力。就算最后认定本人违约，中介公司主张的违约金也远高于本人给其造成的实际损失。

法院经审理后认为，原、被告双方签订的《看房协议书》系双方自愿达成的协议，约定一方为另一方提供购买房产的机会，且协议内容不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的中介合同。协议签订后，中介公司依约向王某提供了相关物业的交易机会，已履行了合同义务。

王某在中介公司提供了交易机会后，绕过中介公司直接与出卖方签订买卖合同而未支付报酬，依法应认定构成违约；且双方签订的协议书亦明确约定“委托人保证不直接或间接与该物业业主私下联系或成交，否则委托人仍须向受委托人支付成交价格的3%（购买）或一个月的租金（租赁）作为违约金”，故中介公司主张王某违约，有事实和法律依据，本院予以采信。合同所约定的违约金并没有超出合同正常履行的情况下该中介公司应当获得的利益，故中介公司诉请王某按实际成交价格140万的3%支付违约金42000元，有事实和法律依据，本院予以支持。

综上，法院判决被告王某向原告中介公司支付违约金42000元。

法官说法：

《民法典》九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。这意味着对“跳单”行为的规范上升至法律层面，这不仅可以保护中介者的合法权益，有利于促进中介服务行业规范化、良性化发展，也为民事主体从事民事活动应当遵循诚信这一社会主义核心价值观提供了正向引导。

但判断是否存在“跳单”，在于委托人是否利用该中介人提供的房源信息、机会等条件达成交易，如果委托人未利用该中介人提供的信息，而是通过其他正当途径获得同一房源信息，则委托人有权基于中介费、服务质量或其他因素选择其他中介人促成房屋买卖合同的成立，不能认定为“跳单”。本案中，王某享受了中介服务，在中介公司的推荐下找到了合适的房源，却私下与原房主达成交易，其行为构成“跳单”。

“跳单”违反一般的市场交易习惯，被认定为是一种不诚信的行为。并且在产生纠纷时，“跳单”者不仅会承担相应的违约责任，还可能因贪小便宜吃大亏，导致后续维权困难。