开发商逾期交房，业主沟通无果后诉至法院，主张逾期交房违约金；而开发商辩称逾期行为系新冠疫情等不可抗力原因所致，无需支付逾期交房违约金。这起纠纷该如何解决？

近日，武鸣区法院里建法庭顺利化解一起商品房销售合同纠纷案件，切实维护业主的合法权益，同时有效助力中小企业发展。

2018年9月7日，开发商与业主李某签订《商品房买卖合同》，约定李某购买房产一套，定于2021年1月30日交房。同时，李某与某物业公司签订了《前期物业服务合同》和《临时管理规约》，约定了物业服务及收费价格。后因新冠疫情影响，开发商向业主送达延期交房的通知，交房时间延长至2021年7月30日。但开发商于同年11月16日才通知李某收房。

李某认为根据合同约定，即便在延期交房通知书送达之后，开发商亦是超过了合同约定的最迟交房期限才交房，故要求开发商支付逾期交房违约金。

法官经审查认为，根据合同约定，开发商确因疫情客观影响而停工，导致延期交房，出现该情况后开发商也及时书面通知李某。疫情因素确属不可抗力，与延期交房具有因果关系，受影响期间不宜认定为违约。延期后，开发商再约定时间却仍未按时交房，亦未书面通知业主，故展期届满至实际交房期间确实存在延迟交房的行为，应认定开发商违约，应支付该部分违约金。

考虑到商品房销售合同纠纷涉及民生且涉众面广，处理不当容易引起涉群体事件，且不利于中小企业发展，法官决定采取调解方式进行“软”处理。调解过程中，李某认为开发商具备支付违约金的能力，只是赖着不给；开发商则表示房产销售情况不理想，的确存在困难。调解一度陷入僵局。

法官结合案件具体情况，适时调整调解方案，采取“迂回方式”处理。一方面，业主已收房，需要交纳物业费，物业公司作为前期物业，与房企存在合同关系，且与业主签订了物业服务合同，可否协调三方关系，以物业服务费折抵违约金；另一方面，业主也属购买车位的潜在客户，是否可在车位购置款上予以优惠或是抵扣，最终达到双赢效果。

△双方签署和解协议

于是，法官多次组织某物业公司、开发商及李某召开协调会，最终，某物业公司同意减免李某三年的物业费用，折抵开发商与业主的逾期交房违约金，双方自愿和解，李某向法院申请撤诉。

该起商品房销售合同纠纷案件通过调解方式妥善化解，依法维护了业主的合法权益，同时有助于中小企业健康稳定发展，进一步维护辖区的稳定和谐，持续优化法治化营商环境。