关键词 土地租金 违约金 土地占用费

裁判要点

原告将涉案土地交付被告，被告亦应按合同的约定支付租金等费用。被告未按照合同约定支付拖欠的2017、2018年度租金、逾期付款违约金、履约保证金，构成违约，应承担相应的违约责任。在原告发出《关于解除〈国有土地租赁合同〉的通知》后，双方签订的合同已解除。

相关法条

《中华人民共和国民法总则》

第三条　民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。

《中华人民共和国合同法》

第六十条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助保密等义务。

第九十七条　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

案件索引

一审：南宁市武鸣区人民法院（2018）桂0122民初1538号（2018年7月27号）

基本案情

原告诉称：原、被告于2016年3月15日签订《国有土地租赁合同》，约定由被告承租位于广西国营华侨农场里建分场检集队的国有土地共267.8亩，作经营农业项目使用，租赁期限自2016年1月1日至2029年12月31日止。原被告约定2017年度和2018年度的租金标准为1060元／亩／年，双方实行“先交租后使用”的原则，即除签约当年租金以外，被告应于每个租赁年度开始的30日前支付下一年度的租金。合同签订后，原告依照合同约定将土地交付给被告使用，但被告却没有依照合同约定的时间和金额向原告支付租金，也没有支付履约保证金。鉴于被告拖欠租金的行为，原告于2017年5月23日向其发出了《关于尽快支付租金的催告函》，要求其尽快支付所拖欠的租金，被告在该催告函上签字确认收到，但仍未履行租金支付义务。2018年3月16日，原告向被告发出《关于解除〈国有土地租赁合同〉的通知》要求解除《国有土地租赁合同》，并要求被告支付拖欠的租金、违约金及返还土地。截至本案起诉之日，被告依旧未按照合同约定支付拖欠的2017、2018年度租金、逾期付款违约金、履约保证金，也未向原告返还土地。被告的行为已构成违约，损害了原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。

被告辩称：拖欠原告地租一事属实，但对原告所诉欠租款数目34万元有异议，被告希望通过转让土地设施，变现交纳2017年部分地租，原告领导口头同意了被告的请求，所以在2017年12月份被告与宾海荣达成转让协议并将转让费105000元打入原告账户，用于抵交部分租金，因此从2018年元月开始，地租就已经由宾海荣支付，所以并不存在被告拖欠2018年1月－5月地租事实。被告并非有意拖欠租金，确实是心有余而力不足。

法院经审理查明：原、被告于2016年3月15日签订一份《国有土地租赁合同》，该合同约定由被告承租原告位于广西国营华侨农场里建分场检集队的国有土地共267.8亩，作经营农业项目使用，租赁期限自2016年1月1日至2029年12月31日止。2017年度和2018年度的租金标准为1060元／亩／年，双方实行“先交租后使用”的原则，即除签约当年租金以外，被告应于每个租赁年度开始的30日前支付下一年度的租金。合同签订后，原告依照合同约定将土地交付给被告使用，被告交纳了2016年度租金，但却没有依照合同约定的时间和金额向原告支付2016年后的租金，也没有支付履约保证金。鉴于被告拖欠租金的行为，原告于2017年5月23日向其发出了《关于尽快支付租金的催告函》，要求其尽快支付所拖欠的租金，被告在该催告函上签字确认收到，但过后仍未履行租金支付义务。2018年3月16日，原告向被告发出《关于解除〈国有土地租赁合同〉的通知》要求解除《国有土地租赁合同》，并要求被告支付拖欠的租金、违约金及返还土地。截至本案起诉之日，被告依旧未按照合同约定支付拖欠的2017、2018年度租金、逾期付款违约金、履约保证金，也未向原告返还土地。

裁判结果

南宁市武鸣区人民法院于2018年7月27日作出（2018）桂0122民初1538号民事判决：一、被告时祖腾将《国有土地租赁合同》项下的267.8亩土地地上附着物清除并将该土地返还给原告广西国营武鸣华侨农场；

二、被告时祖腾向原告广西国营武鸣华侨农场支付拖欠的租金342197.04元；

三、被告时祖腾向原告广西国营武鸣华侨农场支付逾期付款违约金（逾期付款违约金的计算：从2017年1月1日起至2017年12月31日止，以283868元为基数，按每日万分之五计算；从2018年1月1日起至付清拖欠的租金之日止，以342197.04元为基数，按每日万分之五计算）；

四、被告时祖腾向原告广西国营武鸣华侨农场支付土地占用费（土地占用费的计算：以1060元／亩／年×267.8亩÷365天×130%＝1011元为基数，从2018年3月27日起计至被告返还土地之日止）；

五、被告时祖腾向原告广西国营武鸣华侨农场支付为本案诉讼而支出的律师费9850元。

六、驳回原告广西国营武鸣华侨农场的其他诉讼请求。

案件受理费8852元，由被告时祖腾负担。

裁判理由

法院生效裁判认为：原、被告签订的《国有土地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按合同的约定严格履行。原告已将涉案土地交付被告，被告亦应按合同的约定支付租金等费用，但至本案起诉之日，被告依旧未按照合同约定支付拖欠的2017、2018年度租金、逾期付款违约金、履约保证金，构成违约，应承担相应的违约责任。根据法律的约定，在原告发出《关于解除〈国有土地租赁合同〉的通知》后，双方签订的合同已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，被告应除了继续支付尚欠的租金外，还应将其占用的土地返还给原告。同时，被告亦应支付从合同解除后未及时归还原告土地所产生的土地占用费。被告逾期付款，原告要求被告赔偿逾期付款的利息损失，符合双方合同的约定，本院予以支持。但原告要求被告支付履约保证金并由原告没收的请求，因被告并未实际将20000元的履约保证金交付原告，且原告主张的逾期付款违约金已足以弥补其损失，故原告的这一诉讼请求，本院不予支持。

参照本案应该注意的问题

该案涉及拖欠土地租金及逾期付款所造成的损失问题，类似案件在司法实践中呈增多趋势。根据原被告双方签订的土地租赁合同，原告已经交付了土地，而被告没有依约支付土地租金。被告应除了继续支付尚欠的租金外，还应将其占用的土地返还给原告。同时，被告亦应支付从合同解除后未及时归还原告土地所产生的土地占用费。被告逾期付款，原告要求被告赔偿逾期付款的利息损失，符合双方合同的约定。 在无力承担租金时，应及时解除合同并归还土地，方可避免走诉讼程序以及减少损失。